Korduma kippuvad küsimused

Mida varem, seda rohkem saab sellest kasu. Kõige rohkem saame mõjutada siis, kui otsuseid veel tehtud ei ole: enne krundi või hoone ostu, enne laenu taotlemist ja enne ehitajaga lepingu sõlmimist. Hiljem on muudatused tavaliselt kallimad ja võimalusi on vähem. Järgmine samm: kirjelda lühidalt asukohta ja oma eesmärki ning saada see meile koos olemasolevate materjalidega. #

Jah. Enne ostu saame hinnata, kas sinu kavatsus on selles kohas võimalik. Vaatame üle planeeringud (detailplaneering ehk DP ja üldplaneering), ehitusõiguse, piirangud, juurdepääsu ja tehnovõrgud, olemasoleva hoone puhul ka seisukorra ja ehitisregistri andmed. See ei asenda ekspertiisi ega omavalitsuse seisukohta, kuid aitab vältida halba ostu. Järgmine samm: saada meile katastritunnus või aadress ja kirjelda, mida soovid ehitada. #

Selle määravad kehtiv detailplaneering või üldplaneering, projekteerimistingimused (kui DP-d pole), kitsendused ja vajadusel miljööala või muinsuskaitse nõuded. Vaatame need koos läbi ja vajadusel küsime omavalitsuselt seisukohta. Sealt selgub, kui suur, kui kõrge ja millise kasutusotstarbega hoone on võimalik. Järgmine samm: kontrolli Maa-ameti kaardilt ja omavalitsuse planeeringute registrist, kas krundil on kehtiv DP. #

Ei pea. Piisab, kui oskad kirjeldada vajadusi: kes hoones elavad või töötavad, mida seal tehakse, kui suur on orienteeruv eelarve ja mis on sulle tähtis. Lähteülesande (kirjalik kirjeldus nõuetest ja eesmärkidest) täpsustame koos ning just see on projekti olulisemaid väärtusi. Järgmine samm: kogu kokku oma soovid ja näited, mis sulle meeldivad või ei meeldi. #

Vajame asukohta (aadress või katastritunnus), eesmärki, hoone orienteeruvat suurust ja kasutusotstarvet ning infot selle kohta, kas tegemist on uue hoone või olemasoleva hoone ümberehitusega. Abiks on ka olemasolevad joonised, planeering, fotod, soovitud ajakava ja orienteeruv eelarve. Kui midagi veel ei tea, märgi „ei tea veel“, sest ka see on kasulik teave. Järgmine samm: täida lehe lõpus olev päringuvorm. #

Hind sõltub hoone suurusest ja seisukorrast, keerukusest, tellitavatest etappidest, eriosade (näiteks konstruktsioonid, kütte- ja ventilatsioonisüsteemid, elekter) arvust, vajalikest uuringutest ja mõõdistustest ning sellest, kui suures ulatuses me asjaajamise enda peale võtame. Olemasoleva hoone ümberehitus või miljööalal asuv objekt nõuab üldjuhul rohkem uurimist kui uus hoone tühjal krundil. Hinna esitame pakkumises etappide kaupa. Järgmine samm: küsi pakkumist ja märgi, milliseid etappe vajad. #

Pakkumises on kirjas etapid, eriosad, osalised ja kokkulepitud töömaht. Täisteenus ei tähenda, et iga töö sisaldab kõiki etappe, sest maht pannakse paika iga pakkumisega eraldi. Projekteerimistasust eraldi on tavaliselt riigilõivud, uuringud (näiteks geoloogia), ekspertiisid, liitumistasud ja loomulikult ehitusmaksumus. Järgmine samm: vaata pakkumist lugedes üle, mis on selgelt sees ja mis välja jäetud, ning küsi, kui midagi on ebaselge. #

Pakkumised erinevad enamasti seetõttu, et need sisaldavad erinevat töömahtu: üks pakkumine katab ainult ehitusloa jaoks vajaliku põhiprojekti, teine ka eriosad, tööprojekti ja ehitusaegse toe. Erinevusi tekitab ka see, kui palju aega kulub variantide läbitöötamisele ja täpsusele. Võrdle seetõttu etappe, eriosi ja vastutust, mitte ainult lõppsummat. Järgmine samm: pane pakkumised kõrvuti tabelisse etappide kaupa. #

Kõige tõhusam viis on mõelda eelarvele juba projekti algusest peale. Arvestame eelarvega mahtude, konstruktsioonide ja materjalide valikul ning anname märku, kui mõni lahendus muudab ehituse oluliselt kallimaks. Projekti juures saab teha mahtude kokkuvõtte ja küsida ehitajatelt hinnapakkumisi. Ehitusmaksumust me lubada ei saa, sest see sõltub turust ja ehitajast. Järgmine samm: ütle meile oma ehituseelarve kohe alguses, ka siis, kui see on ligikaudne. #

Eskiis ehk esialgne idee näitab hoone mahtu, paiknemist ja põhilahendust. Eelprojekt täpsustab lahenduse ja sobib projekteerimistingimuste taotlemiseks ning kooskõlastusteks. Põhiprojekt on ehitusloa taotlemise alus ja see sisaldab ka eriosi. Tööprojekt kirjeldab detailselt, kuidas ehitada, ning sellele toetuvad ehitaja töö ja täpne hind. Etapid ja nende sisu on määratud riiklike ehitusprojektile esitatavate nõuetega. Järgmine samm: otsusta koos meiega, milliseid etappe sinu projekt vajab. #

Mõnikord piisab, aga sageli mitte. Põhiprojekt näitab, mida ehitatakse, kuid alati ei näita see piisavalt täpselt, kuidas ehitada. Siis on ehitajate hinnad raskemini võrreldavad ja otsuseid tuleb teha objektil, mis toob kaasa riske ja lisatöid. Tööprojekt või täpsustatud sõlmed vähendavad seda riski. Järgmine samm: arutage koos, millises osas on tööprojekt sinu hoone puhul mõistlik. #

Kestus sõltub mahust, etappidest, eriosade arvust, otsuste tegemise kiirusest ja omavalitsuse menetlusest. Arvesta, et projekteerimise aeg ja menetlusaeg (omavalitsus, kooskõlastajad, vajadusel muinsuskaitse) on eraldi asjad. Menetluse kestust me otseselt mõjutada ei saa. Ajakava lepime kokku pakkumises. Järgmine samm: anna teada, mis kuupäev on sinu jaoks oluline (näiteks ehituse algus), ja koostame selle järgi realistliku ajakava. #

Jah, ja see on sageli mõistlik esimene samm. Teostatavusuuring vastab küsimusele, kas ja mis mahus saab soovitud asja sellele kohale teha. Eskiis näitab ruumilist lahendust ja annab aluse rahastuse ja edasiste otsuste jaoks. Mõlemast saab hiljem edasi minna järgmiste etappidega. Järgmine samm: märgi päringus, et soovid alustada eelanalüüsist või eskiisist. #

Peaprojekteerija koordineerib eriosade (konstruktsioonid, küte, ventilatsioon, vesi, elekter jm) projekteerimist nii, et lahendused sobiksid kokku. Kokkuleppe korral tegeleme ka kooskõlastuste ja menetlusaegse asjaajamisega omavalitsuse ja teiste asutustega. Kes milliseid eriosi teeb ja mis on sinu ülesanded, paneme kirja pakkumises. Järgmine samm: otsusta, kas soovid eriosade ja asjaajamise koordineerimise meie kätte anda. #

Sinu projektil on üks kontaktisik meie poolt, kelle nimetame lepingus. Sinu ülesanne on kinnitada lähteülesanne, teha etappide lõpus otsused (mahud, planeering, materjalid, eelarve) ja anda vajalik info õigel ajal. Kiired ja selged otsused hoiavad ajakava ja kulud paigas. Järgmine samm: määra ka enda poolt üks inimene, kes otsuseid teeb. Korteriühistu puhul võiks see olla näiteks juhatuse liige. #

Esitleme lahendust plaanide, lõigete, vaadete ja vajadusel 3D-mudeli või realistlike visualiseeringutega. Nii on lihtsam hinnata ruumide suurust, valgust, vaateid ja seda, kuidas hoone ümbrusesse sobib. Arutame koos, mis töötab ja mida muuta, enne kui liigume järgmisse etappi. Järgmine samm: mõtle juba ette läbi, millised olukorrad (hommik, külalised, töö kodus) on sinu jaoks olulised, et saaksid neid lahenduse pealt kontrollida. #

Muuta saab, kuid mida hilisemas etapis seda teha, seda rohkem see mõjutab tööd, eriosi ja ajakava. Pakkumises lepime kokku, mis kuulub töö mahtu ja kuidas käsitleme lisatöid, mis väljuvad kokkulepitud mahust. Enne lisatööde tegemist anname teada nende mõjust ajakavale ja hinnale. Järgmine samm: kui kaalud suuremat muudatust, anna sellest teada nii vara kui võimalik. #

Miljööalal (näiteks Supilinn, Karlova, Tähtvere Tartus) kehtivad lisanõuded hoone mahule, välisilmele, materjalidele ja aknajaotusele. Muinsuskaitse all olevate hoonete puhul on vaja ka Muinsuskaitseameti luba või kooskõlastust. Eesmärk on säilitada piirkonna väärtused, aga lahendused võivad sealjuures olla kaasaegsed ja praktilised. Järgmine samm: kontrolli omavalitsuse üldplaneeringust või muinsuskaitse registrist, kas sinu krundil kehtivad sellised nõuded. #

Sageli saab, kuid see sõltub planeeringust ja ehitusõigusest, konstruktsioonide kandevõimest, tuleohutusest, evakuatsiooniteedest, valgustusest ja tehnosüsteemidest ning miljööalal ka välisilme nõuetest. Kortermajas on vaja ka korteriomanike nõusolekut, sest pööning on enamasti kaasomand. Järgmine samm: alusta olemasoleva olukorra hindamisest ja küsi korteriühistu seisukohta, enne kui pööningut müüd või ostad. #

Tavaliselt on vaja hoone mõõdistusprojekti, mõnikord ka ehitustehnilist uuringut või ekspertiisi ja ehitusajaloolist eritingimuste uuringut, kui hoone asub miljööalal või on muinsuskaitse all. Teeme hoonetest 3D-punktipilvemõõdistusi ja koostame nende põhjal mõõdistusprojekte. Kaasomandi puhul on vaja teiste omanike või korteriühistu otsust. Järgmine samm: kogu kokku olemasolevad joonised ja ehitisregistri andmed ning saada need meile. #

Ei saa garanteerida, sest otsuse teeb omavalitsus või muu pädev asutus. Koostame aga projekti kehtivate nõuete ja planeeringute järgi, suhtleme vajadusel omavalitsusega juba varakult ja käsitleme menetluse käigus esitatud märkusi. See vähendab riski, et menetlus venib või lõpeb negatiivse otsusega. Järgmine samm: ära alusta ehitamist ega telli ehitajat enne, kui luba või ehitusteatis on kehtiv. #

Jah, kokkuleppe korral. Ehitusaegne tugi tähendab tavaliselt autorijärelevalvet, mille raames projekteerija kontrollib, et ehitamine toimuks projekti järgi, vastab ehitaja küsimustele ja annab nõusoleku muudatustele. See ei ole sama mis omanikujärelevalve, mida teeb tellija esindajana sõltumatu järelevalveinsener, ega ka ehitaja ehitusjuhtimine. Järgmine samm: lepi autorijärelevalve maht kokku juba enne ehituse algust. #

Kokkuleppe korral aitame koostada hankeks vajalikud materjalid ja vaatame üle, kas pakkumised sisaldavad projektis ettenähtud töid. Selge ja piisavalt detailne projekt muudab pakkumised võrreldavaks ja vähendab ehitusaegseid lisatöid. Ehitaja valib ja temaga sõlmib lepingu tellija. Järgmine samm: küsi pakkumisi vähemalt kahelt-kolmelt ehitajalt sama projekti alusel. #

Ehituse ajal ilmnevad olukorrad, nagu ootamatu pinnas või varjatud kahjustused vanas hoones, nõuavad projekteerija hinnangut. Autorijärelevalve käigus otsustame koos sinu ja ehitajaga, kas muudatus on vajalik ja kuidas see dokumenteerida. Olulised muudatused võivad vajada ka omavalitsuse kooskõlastust. Järgmine samm: lepi ehitajaga kokku, et projektist kõrvalekaldumisi ei tehta ilma projekteerija ja tellija nõusolekuta. #