Kodu asukohta valides vaatame esimesena tavaliselt seda, mida silm näeb: vaateid, haljastust, krundi suurust ja päikese liikumist. Need ongi olulised. Sama tähtis on aga see, mida esmapilgul ei näe. Krundi planeeringuline olukord, tehnovõrgud ja pinnas võivad mõjutada nii maja rajamise ajakulu kui ka ehituse lõpphinda.
Et hiljem ei tuleks kalleid ega tüütuid üllatusi, tasub enne notari juurde minekut küsida müüjalt või maaklerilt mõned väga konkreetsed küsimused. Nende vastused annavad üsna kiiresti pildi sellest, kui lihtne või keeruline on soovitud maja sellele krundile tegelikult rajada.
Samuti aitavad need vastused hinnata ajakulu, võimalikke takistusi ja suuremaid kuluartikleid. Veidi kogemust omades saab nende põhjal juba üsna hästi aimu, millistes projekti- ja ehitusetappides võib peituda suurim risk.
1. Kas krundile on määratud ehitusõigus? Kui jah, siis millise dokumendi alusel? Kui mitte, siis millele tugineb müüja väide, et sinna saab eramu ehitada?
2. Kas krundil kehtib detailplaneering? Kui ei, siis kas kohalik omavalitsus on väljastanud projekteerimistingimused?
Detailplaneering ja projekteerimistingimused määravad põhilise reeglistiku, mille järgi saab eramut projekteerida ja ehitada.
3. Kui detailplaneering puudub, kas üldplaneering näeb selles asukohas ette väikeelamumaa? Kui mitte, tasub küsida omavalitsuselt kirjalik kinnitus, kas eramu rajamine on üldse realistlik.
Kui puuduvad nii detailplaneering kui ka projekteerimistingimused ja omavalitsus nõuab ehitusõiguse määramiseks detailplaneeringut, võib menetlus lisada kogu protsessile märkimisväärse ajakulu. Algse artikli kogemuse järgi võis see tähendada ligikaudu 1–2 aastat lisaks projekteerimisele ja ehitamisele.
4. Kas lähinaabrusse on kavandatud hooneid või rajatisi, mis võivad tulevikus muuta vaateid, valgustingimusi, liiklust või mürataset?
Näiteks võib lähedal kavandatav tööstuspark muuta nii vaateid kui ka mürataset. Krunti ei tasu hinnata ainult tänase olukorra järgi, vaid ka selle järgi, milliseks ümbrus võib planeeringute põhjal kujuneda.
5. Kui suur maja on krundile lubatud?
Hoone suurust piiravad tavaliselt ehitisealune pind, kõrgus, korruselisus ja ehitusala. Planeering või projekteerimistingimused võivad ette anda ka katuse tüübi ja kaldevahemiku. Need numbrid määravad üsna otseselt, kas sinu soovitud ruumiprogramm sellele krundile üldse mahub.
6. Millised arhitektuursed nõuded hoonele kehtivad?
Need võivad määrata korruselisuse, ehitisealuse pinna, ehitusala kuju, hoone paiknemise krundil, ligipääsu, ehitusjoone, kauguse naaberkruntidest, välisviimistlusmaterjalid ning katuse kuju ja kalde. Mõnes piirkonnas on nõuded üsna vabad, teises väga täpsed.
7. Kas krunti läbivad servituudid või kaitsevööndid, mis piiravad ehitamist?
Servituudid ja tehnovõrkude kaitsevööndid võivad vähendada ala, kuhu maja tegelikult paigutada saab. Samuti tuleb arvestada tuleohutuskujadega ehk hoonetevaheliste nõutavate vahemaadega. Kui vahemaad jäävad väikeseks, võivad vajalikud tuleohutuslahendused muuta ehituse kallimaks ja arhitektuurse lahenduse keerukamaks.
8. Kui kaugel asuvad vee-, kanalisatsiooni-, elektri-, gaasi- või kaugküttetrassid?
Arendatud elamupiirkonnas on liitumispunktid sageli juba krundi piiril ning ühenduste rajamine lihtsam. Hajaasustuses võivad trassid olla kaugel või sootuks puududa. See mõjutab nii krundi tegelikku hinda kui ka projekti ajakava. Tehnovõrkude projekteerimine, kooskõlastamine ja väljaehitamine võib olla omaette etapp, millega tasub arvestada juba ostuotsust tehes.
9. Kas krundil on olemas ajakohane geodeetiline alusplaan ehk geoalus?
Geoalus on üks esimesi lähteandmeid, mida projekteerijal vaja läheb. Sellel on koordinaatsüsteemis fikseeritud krundi olukord, reljeef, olemasolevad rajatised ja tehnovõrgud ning sellele seotakse hiljem kavandatav hoone.
10. Milline on pinnas ja kas krundile on tehtud ehitusgeoloogiline uuring?
Pinnas võib muuta vundamendi hinna väga erinevaks. Hea kandevõimega aluspõhi võib lihtsustada vundamenti, samal ajal kui pehme või ebaühtlane pinnas võib nõuda kallimaid lahendusi. Ka tugev kivine pinnas ei ole ainult pluss, sest tehnovõrkude kaevetööd võivad selle võrra keerukamaks minna.
Krundi ostmisel tasub seega vaadata korraga kahte pilti: milline koht tundub hea ja millise maja sinna reaalselt ehitada saab. Hea krunt ei ole ainult ilus maatükk. Hea krunt annab sinu tulevasele majale võimalikult vähe tarbetuid piiranguid ja ebameeldivaid üllatusi.
Algmaterjal: katus.eu
